Приобретение объектов недвижимости по договору купли-продажи

Приобретение объектов недвижимости по договору

купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ права на объекты недвижимости (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения) подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Обратите внимание! Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ) внесены изменения ГК РФ, вступающие в силу с 1 марта 2013 г.

В частности, Законом N 302-ФЗ часть первая ГК РФ дополнена ст. 8.1, которая предусматривает порядок государственной регистрации прав на имущество.

Итак, согласно п. 1 новой ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно п. 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета (в т.ч. в случае продажи) объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

Кроме того, п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н, установлено, что поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для признания выручки (включая выполнение условия перехода права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю).

Как отмечено в Письме Минфина России от 28 января 2010 г. N 03-05-05-01/02, организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество — объект продажи до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю.

Государственная регистрация прав на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости является основанием для перевода организацией-покупателем в состав основных средств данного объекта недвижимого имущества при одновременном выполнении условий, установленных ПБУ 6/01, т.е. когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, и сформирована его первоначальная стоимость.

Относительно момента признания выручки от реализации недвижимого имущества в налоговом учете необходимо отметить следующее.

Обратите внимание! Федеральным законом от 29 ноября 2012 г. N 206-ФЗ «О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 206-ФЗ) п. 3 ст. 271 НК РФ дополнен абз. 2, вступившим в силу с 1 января 2013 г.

В новом абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ теперь прямо закреплено, что доход от реализации недвижимого имущества признается для целей налога на прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

Напомним, что до 1 января 2013 г. у чиновников не было единой позиции по данному вопросу. Так, в Письме Минфина России от 7 сентября 2012 г. N 03-03-06/2/100 было сказано, что у организации — продавца недвижимого имущества налоговая база по операции реализации недвижимого имущества определяется на дату исполнения обязательств продавца по передаче недвижимого имущества покупателю по передаточному акту вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности.

В Письмах Минфина России от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/78, от 28 апреля 2010 г. N 03-03-06/1/301 выражено иное мнение, согласно которому обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию.

Однако Президиум ВАС РФ указал, что момент перехода права собственности на объект недвижимости связан с моментом государственной регистрации прав, поэтому доход от продажи недвижимости следует признавать именно на дату такой регистрации (Постановление от 8 ноября 2011 г. N 15726/10). Аналогичную позицию содержат и Письма Минфина России от 15 ноября 2012 г. N 03-03-10/127, ФНС России от 20 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21729@ «О дате признания в целях налогообложения прибыли дохода от реализации недвижимого имущества, полученного до 1 января 2013 года».

После внесенных изменений в ст. 271 НК РФ подобные споры прекратятся, поскольку момент признания доходов от реализации недвижимости прямо прописан в абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ, и теперь он не зависит от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Автор: В.В.Авдеев

Источник: «Налоги» (газета), 2013, N 16

Право собственности, Порядок пользования, Регистрация права собственности, Сделка купли - продажи, Исполнения обязательств, Прекращение обязательств

05.08.2013, 32 просмотра.

Мы в «twitter»