Государственная регистрация договоров аренды недвижимости

Государственная регистрация договоров аренды недвижимости

2013 г. отмечен серьезными поправками гражданского законодательства. Рассмотрим Федеральные законы от 30.12.2012 N 302-ФЗ и от 04.03.2013 N 21-ФЗ, которыми внесены изменения в Гражданский кодекс РФ.

С начала года вступили в силу два Федеральных закона — от 30.12.2012 N 302-ФЗ и от 11.02.2013 N 8-ФЗ, создавшие новые редакции ГК РФ. На рассмотрении в Государственной Думе находится пакет проектов, нацеленных на пересмотр норм ГК РФ.

В числе существенных изменений следует отметить отмену государственной регистрации договоров аренды недвижимости, которая была предусмотрена ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ.

Эта норма, установленная ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ, вступила в силу с 1 марта 2013 г., однако лишь до 4 марта, т.к. была отменена ст. 3 Закона N 21-ФЗ. Тем не менее новый порядок и его скорая отмена вызвали большой резонанс. Целью отмены государственной регистрации договоров аренды было устранение смешения различных видов регистрации и переход только на систему регистрации прав, а не сделок, на что была ориентирована новая, также включенная в ГК РФ с 1 марта 2013 г., ст. 8.1.

Законодатель не хотел сделать заключение договоров аренды недвижимости бесконтрольным, а лишь собирался сменить предмет регистрации.

Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ в Письме от 22.01.2013 N 3.3-6/94 поспешил уточнить, что с 1 марта 2013 г. регистрации подлежат не договоры аренды, а обременение недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

Договор аренды влечет для собственника имущества невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

Как отмечает Комитет ГД в вышеуказанном Письме, в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежала государственной регистрации в период действия Закона N 302-ФЗ в первоначальной редакции.

Более того, не предполагалось, что отмена государственной регистрации сделок изменит установленную Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедуру регистрации аренды как обременения.

Согласно ст. 2 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. При этом под ограничением (обременением) прав понимаются установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в т.ч. аренда (ст. 1 Закона N 122-ФЗ).

Таким образом, при изменении юридического смысла регистрации процедура не должна была поменяться, а значит, по ее окончании на договоре все равно должен был бы появляться штамп, проставляемый Росреестром.

Однако затем законодатели решили восстановить статус-кво и с 4 марта 2013 г. исключили из Закона N 302-ФЗ нормы об отмене регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Следовательно, в настоящее время, как и прежде, применяются правила ГК РФ:

1) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651);

2) договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658);

3) не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, в том числе относящихся к недвижимому имуществу — воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (ст. ст. 130, 609, 633, 643).

Обратите внимание! Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое (в т.ч. аренда) подлежат государственной регистрации, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 этого Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный более чем на год, также подлежит государственной регистрации (см. также Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Общие принципы регистрации договора аренды предусмотрены Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а процедура регистрации описана в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135.

Обратите внимание! Государственная пошлина за регистрацию в Росреестре договора аренды предприятия как имущественного комплекса составит 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 руб. (пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как было указано выше, регистрации подлежит договор, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Считается, что договор аренды заключен на срок не менее года, если его срок определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В аналогичном порядке считается заключенным на год договор, который действует, например, с 15 мая 2013 г. по 14 мая 2014 г. (ст. 191 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Применительно к рассматриваемой проблеме это означает, что регистрации подлежат любые соглашения об изменении договора и соглашение о его прекращении (см. также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007).

За регистрацию договора взимается государственная пошлина — 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), а за регистрацию соглашения об изменении договора, соглашения о расторжении данного договора госпошлина уплачивается в соответствии с пп. 27 п. 1 ст. 333.33 и составляет 600 руб. (Письма Минфина России от 20.07.2010 N 03-05-04-03/79, от 21.08.2012 N 03-05-04-03/67).

Плательщиком государственной пошлины является обращающаяся за совершением регистрации сторона. Если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращаются обе стороны, то государственная пошлина уплачивается в соответствии с положениями, установленными п. 2 ст. 333.18 НК РФ, в равных долях (Письмо Минфина России от 04.10.2011 N 03-05-06-03/79).

Для бухгалтера существенное значение также имеют нормы ст. ст. 651 и 658 ГК РФ, предполагающие, что договор, требующий регистрации, считается заключенным с момента ее совершения.

Обратите внимание! Ввиду того что все расходы налогоплательщика должны быть документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ) и учтены в тех периодах, когда они возникают исходя из условий сделок (п. 1 ст. 272 НК РФ), у арендатора неизбежно возникнут проблемы с признанием расходов по договору, который считается незаключенным (Письма Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325, от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152).

Суды в подобных случаях указывают на то, что требования ст. ст. 651, 658 ГК РФ лежат в плоскости гражданского права, а налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не увязан с фактом государственной регистрации договора аренды (см., например, Определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07, Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2008 N КА-А40/10158-07 и др.).

Тем не менее сбрасывать со счетов позицию контролирующих органов не стоит и можно найти компромиссный выход из сложного положения, например, учитывая норму п. 2 ст. 425 ГК РФ, позволяющую распространить условия договора на отношения сторон, возникшие до заключения договора.

Это поможет, если регистрация договора затянулась, и позволит с учетом правила п. 2 ст. 433 ГК РФ признать на дату регистрации договора накопившиеся расходы арендатора, возникшие с момента передачи ему имущества и до даты государственной регистрации сделки.

Другой действенный механизм — заключить (или продлить) договор аренды на неопределенный срок.

Как гласит п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В любом случае договор, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (Письмо Минфина России от 18.11.2011 N 03-03-06/1/768, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и вступает в силу с даты передачи арендатору предмета аренды. При таких отношениях ничто не сдерживает арендатора при списании расходов по договору.

В помощь бухгалтерии и разъяснения, данные совсем недавно Пленумом ВАС РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13): если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то сослаться на отсутствие финансовых обязательств по такому договору стороны не могут.

Обратите внимание! Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то к отношениям сторон будет применяться норма ст. 309 ГК РФ: пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ, определяющий, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Автор: М.Климова

Источник:  “Налоговый вестник», 2013, N 5

Договор аренды, Порядок пользования, Регистрация права собственности, Соглашение, Заключение договора, Нежилое помещение, Государственная пошлина

07.08.2013, 7591 просмотр.

Мы в «twitter»