Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Государственная регистрация договора аренды

здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 302-ФЗ) установил, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 651 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Однако уже 22 января 2013 г. Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы выпустил Письмо N 3.3-6/94, в котором разъяснил следующее.

Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона N 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона. Указанными статьями предусмотрена государственная регистрация следующих сделок: договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договора дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), договора аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ), договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

В Письме отмечается, что в этой связи с 1 марта 2013 г. устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению. Однако следует учитывать также редакцию п. 1 вводимой в действие с 1 марта 2013 г. ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с п. 2 указанной статьи подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения. В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Более того, отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным законом — Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) — процедуры регистрации аренды как обременения. Требование этого Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено. Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. С учетом приведенного в ст. 1 Федерального закона N 122-ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда.

Таким образом, с 1 марта 2013 г. будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

Кроме того, вступивший в силу 4 марта 2013 г. Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ исключил ст. ст. 609 и 651 ГК РФ из перечня статей, установленного Федеральным законом N 302-ФЗ, к которым не применяется правило о государственной регистрации.

Соответственно, договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации, как и ранее. Попытки внести изменения в данное правило не увенчались успехом.

Автор: В.В.Рябинин

Эксперт журнала

«Упрощенная система налогообложения:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Договор аренды, Недействительность договора, Регистрация права собственности

05.08.2013, 32 просмотра.

Мы в «twitter»