8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
ur-sdelka@mail.ru

Строительство объекта недвижимости

Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

 

Строительство объекта недвижимости

 

Основными документами, учитывающими специфику строительной деятельности, которые используются организациями при ведении учета, являются Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160 (далее — Положение N 160), а также Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008), утвержденное Приказом того же ведомства от 24 октября 2008 г. N 116н (далее — ПБУ 2/2008).

В связи с тем что Положение N 160 было утверждено еще в 1993 г., специалисты Минфина России в Письме от 30 ноября 2005 г. N 07-05-06/322 обратили внимание на то, что при организации бухгалтерского учета операций у застройщика этим документом следует руководствоваться в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.

Положением N 160 определен порядок ведения учета долгосрочных инвестиций, а также порядок определения инвентарной стоимости законченных строительством объектов и других долгосрочных активов. Согласно п. 2.3 Положения N 160 бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения». В связи с введением в действие Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению на смену счету «Капитальные вложения» пришел счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Именно на этом счете в настоящее время и учитываются затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. В частности, затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство, учитываются на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

К законченному строительству согласно п. 3.2.1 Положения N 160 относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. Приемка законченных строительством объектов оформляется первичными учетными документами, утвержденными Постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве». Названным Постановлением утверждены, в частности, следующие формы документов:

— акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11);

— акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14).

Обратите внимание! С 1 января 2013 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ), в связи этим утратил силу ранее действовавший Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 129-ФЗ).

Согласно п. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ формы первичных учетных документов утверждает руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета. При этом необходимо, чтобы первичный учетный документ содержал перечень обязательных реквизитов, установленных п. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ. Как видите, новый Закон не обязывает применять унифицированные формы первичной учетной документации, но и не запрещает их использование.

Таким образом, из норм Закона N 402-ФЗ следует, что формы первичных учетных документов, разработанные организацией самостоятельно, могут и не соответствовать утвержденным унифицированным формам.

Напомним, что до недавнего времени первичные документы принимались к бухгалтерскому учету в случае, если они были составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Самостоятельно разработанные формы могли применяться только при наличии операций, формы документов для отражения которых не были предусмотрены альбомами унифицированных форм. При наличии унифицированной формы организация не имела права использовать самостоятельно разработанную форму первичного документа, даже если она содержала все обязательные реквизиты (Письмо УФНС России по г. Москве от 16 июня 2011 г. N 16-15/058245@).

Итак, законченные строительством здания и сооружения, приемка которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств, что следует из п. 3.2.2 Положения N 160. Основанием для зачисления является акт приемки-передачи основных средств.

Пунктом 7 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее — Методические указания N 91н), установлено, что операции по движению основных средств оформляются первичными учетными документами. В качестве первичных учетных документов могут применяться унифицированные первичные документы по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7 (далее — Постановление N 7).

Для документального оформления поступления объекта строительства оформляется акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а).

Согласно п. 52 Методических указаний N 91н объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (например, субсчет «Незарегистрированная недвижимость» к счету 01 «Основные средства») независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.Строительство объекта недвижимости

Напомним, что Приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. N 186н из п. 52 Методических указаний N 91н были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации (Письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. N 07-02-10/20). Данные изменения вступили в силу с 1 января 2011 г.

Таким образом, после 1 января 2011 г. объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (далее — ПБУ 6/01), и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.

До 2011 г. действовал иной порядок. В п. 52 Методических указаний N 91н содержались предписания о переводе объекта недвижимости в состав основных средств после государственной регистрации прав на него. Также было установлено, что если капитальные вложения завершены и объект эксплуатируется, то организация имеет право учитывать его как основное средство после подачи документов на регистрацию, не дожидаясь ее окончания.

Естественно, на практике такой порядок вызывал немало споров между организациями и налоговыми органами, осуществляющими проверки налогоплательщиков.

Особенно пристальное внимание налоговые органы уделяли случаям, когда налогоплательщик долгое время не подавал документы на государственную регистрацию прав на недвижимость и на этом основании не включал ее в состав основных средств и не учитывал при расчете налога на имущество. Налоговики расценивали такие действия как уклонение от уплаты налога. Поддерживали их в этом и судебные органы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 декабря 2010 г. по делу N А05-21357/2009).

Как было указано в Письмах Минфина России от 3 марта 2009 г. N 03-05-05-01/15, от 9 августа 2006 г. N 03-06-01-04/154, для принятия объекта капитального строительства в состав основных средств необходимо, чтобы:

— первоначальная стоимость объекта была полностью сформирована и капитальные вложения завершены;

— объект был введен в эксплуатацию (т.е. чтобы был оформлен соответствующий акт и фактически велась деятельность на объекте);

— документы были поданы на государственную регистрацию права собственности на данный объект.

Обосновывали свою позицию финансисты тем, что при соблюдении вышеназванных условий объект отвечал признакам основного средства, установленным п. 4 ПБУ 6/01. Кроме того, чиновники указывали, что капитальные вложения нельзя считать завершенными, если не оформлены акты приемки-передачи основных средств и иные документы (включая документы, подтверждающие госрегистрацию недвижимости). Это следовало из п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н.

Иначе контролирующие органы расценивали ситуацию, если налогоплательщик уклонялся от государственной регистрации оконченного строительством объекта. Как указано в Письме Минфина России от 11 апреля 2007 г. N 03-05-06-01/30, факт отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения такого имущества.

Таким образом, до 2011 г. организациям следовало включать в состав основных средств и облагать налогом недвижимость, которая соответствовала критериям, установленным п. 4 ПБУ 6/01, даже если документы на государственную регистрацию еще не были поданы.

Арбитры были солидарны с чиновниками (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 ноября 2010 г. по делу N А28-804/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2009 г. по делу N А17-695/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 октября 2009 г. по делу N А58-8541/2008, ФАС Дальневосточного округа от 6 мая 2009 г. по делу N Ф03-1793/2009, ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2011 г. по делу N А05-1778/2010).

Отметим, что суды могли принять сторону налогоплательщика, но только в том случае, когда он по объективным причинам не смог подать документы на государственную регистрацию (Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2010 г. по делу N КА-А40/14221-10).

 

Автор: В.В.Авдеев

Источник: «Налоги» (газета), 2013, N 16

Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: ur-sdelka@mail.ru
Наши телефоны:
8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Право собственности

05.08.2013, 2145 просмотров.


Эксперты



Метки


Мы в «twitter»

Система управления сайтом HostCMS v. 5