8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
ur-sdelka@mail.ru

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

 

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью состоит из двух участников — физических лиц, один из них является директором. Доля каждого в уставном капитале общества составляет 50 процентов. Директором от имени общества заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей обществу. Сделка по отчуждению имущества является для общества крупной, но общее собрание участников об одобрении данной сделки не созывалось и не проводилось. Может ли второй участник оспорить в судебном порядке указанную сделку, учитывая, что основной договор по отчуждению имущества пока не заключен?

 

Ответ: Крупной сделкой признается сделка, связанная не только с приобретением и отчуждением, но и с возможностью отчуждения обществом имущества, в связи с чем правила одобрения крупной сделки подлежат применению и в отношении предварительного договора, предусматривающего заключение в будущем договора по отчуждению имущества, являющегося для общества крупной сделкой. В случае нарушения указанного требования участник вправе требовать признания предварительного договора недействительным, если докажет, что отчуждение недвижимости может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон N 14-ФЗ) крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. При решении вопроса об отнесении сделки к крупным необходимо сопоставлять стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов (п. 2 ст. 46 Закона N 14-ФЗ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).Предварительный договор купли-продажи недвижимости

На основании п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В соответствии с абз. 3 п. 8 ст. 37 Закона N 14-ФЗ такое решение принимается большинством голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия таких решений не предусмотрена уставом общества.

Согласно п. 5 ст. 46 Закона N 14-ФЗ крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Закон N 14-ФЗ не дает однозначного ответа на вопрос, применяются ли к предварительному договору правила об одобрении крупных сделок.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор содержит существенные условия основного договора. Именно на этих условиях стороны обязаны впоследствии заключить договор купли-продажи. В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, то есть у другой стороны возникает право на обращение в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также право на возмещение причиненных отказом от заключения основного договора убытков.

Таким образом, предварительный договор возлагает на стороны предусмотренные законом обязательства, подлежащие безусловному исполнению в будущем.

Как указано выше, п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ называет крупной сделкой сделку, связанную не только с приобретением и отчуждением, но и с возможностью отчуждения обществом имущества.

Правомерность подхода к распространению правил одобрения крупных сделок на предварительный договор купли-продажи недвижимости подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-16363/09 по делу N А12-1570/2009).

Однако, принимая решение об обращении в суд с иском о признании указанной сделки недействительной, второму участнику необходимо учитывать, что соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов (п. 5 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).

Исходя из сложившейся судебно-арбитражной практики наибольшую сложность представляет доказывание того факта, что совершение оспариваемой сделки купли-продажи недвижимости может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 13411/10 по делу N А60-37839/2009-С12).

В частности, подтверждением причинения обществу и его участникам убытков может быть доказанный факт, что без отчужденного недвижимого имущества общество не сможет осуществлять свою деятельность, например, в силу того, что основным видом деятельности общества была сдача реализованного имущества в аренду (Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2013 по делу N А41-12223/12). Также суды придерживаются мнения, что подтверждением причинения убытков является факт реализации принадлежащего обществу недвижимого имущества по заниженной цене (Определение ВАС РФ от 13.12.2012 N ВАС-14547/12 по делу N А54-4041/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2012 по делу N А55-10089/2010).

 

Автор: А.Г.Шорина

ЗАО «ТЛС-ГРУП»

 

Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: ur-sdelka@mail.ru
Наши телефоны:
8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Предварительный договор, Сделка купли - продажи, Заключение договора

01.09.2013, 402 просмотра.


Эксперты



Метки


Мы в «twitter»

Система управления сайтом HostCMS v. 5