8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
ur-sdelka@mail.ru

Подготовка к сделке покупки квартиры.

Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

Подготовка к сделке покупки квартиры.

Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться? Проще всего выяснить стаж застройщика на рынке недвижимости — практически у всех солидных строительных компаний есть собственные сайты в сети Интернет, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме того, существуют ассоциации и союзы компаний, занимающихся строительством и продажей недвижимости, например, такие, как Российская гильдия риелторов. Будет полезно собрать сведения о том, что компания уже построила, над какими объектами она собирается работать в ближайшее время. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика — наличие у него четких планов. Если компания планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний ее объект. Далее следует убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Застройщик в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы: — учредительные документы; — свидетельство о государственной регистрации; — свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; — отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; — утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; — аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика. Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: — разрешение на строительство; — технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; — заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; — проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; — документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Как было сказано выше, часто квартиры в новостройках предлагают к продаже не только застройщики, но и соинвесторы строительства. В этом случае потенциальному покупателю предоставляют типовой договор между ними. В договоре указывается, какое количество квартир, какие именно и какой площади будут переданы соинвестору после окончания строительства. Следует убедиться, что предлагаемая к продаже квартира входит в их число, а также поинтересоваться у застройщика о следующей информации: — в полном ли объеме продавец выполняет обязательства по соинвестированию; — не были ли подписаны дополнения к предъявленному покупателю договору, предусматривающие сокращение количества передаваемых соинвестору квартир, и не входит ли в их число приобретаемая покупателем квартира. Имейте в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, также наличие документов, дающих право на строительство дома. 1. Инвестиционный контракт с администрацией органа местного самоуправления. 2. Договор аренды земельного участка для строительства. 3. Разрешение на строительство, разрешение на производство строительно-монтажных работ. 4. При необходимости — иные документы (акты экологической экспертизы и другие). Следует помнить, что все указанные рекомендации касаются прежде всего покупателей-дольщиков, заключивших договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. В предлагаемом к подписанию договоре также должны содержаться следующие условия. 1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом могут указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Например, план, на котором квартира была бы обозначена каким-либо образом. 2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, в пределах какого-то временного отрезка. 3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать. 4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка за просрочку сдачи дома в эксплуатацию будет взыскиваться на основании договора. 5. Механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока. 6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию). 7. Гарантия застройщика о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае если обнаружится наличие прав третьих лиц. 8. Положение о том, в каком порядке оплачиваются коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру. 9. Обязанность застройщика выдать покупателю на руки документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после приемки дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат и т.п.).

Автор статьи: Адвокат Олег Сухов

Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: ur-sdelka@mail.ru
Наши телефоны:
8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Оформление недвижимости, Инвестиционный контракт, Право собственности, Договор аренды, Заключение договора, Распределение прибыли

09.02.2010, 1962 просмотра.


Эксперты



Метки


Мы в «twitter»

Система управления сайтом HostCMS v. 5